Вложение денег в квартиру под сдачу во все времена считалось надёжным способом если не приумножить, то хотя бы сохранить сбережения. Однако эксперт по недвижимости Наталья Литовская призвала пересмотреть взгляды на эту инвестицию, особенно если квартира покупается на пике рыночных цен. Её расчёты показали, что кажущаяся «приличная» доходность может обернуться годами работы «в ноль», если не учитывать рыночные циклы.

В своём анализе Литовская рассмотрела типичный «ликвидный» вариант: однокомнатная квартира в старой девятиэтажке у метро с «терпимым» ремонтом, которую можно сдать за $300 в месяц. По оценке эксперта, на «дне» цен такая квартира стоила около $50 000, сейчас же её цена приближается к $70 000. Разница — значительные $20 000. Даже при покупке за $70 000, сдача за $300 в эквиваленте в месяц ($3 600 в год) дало годовую доходность чуть выше 5% (без учёта налогов, амортизации и прочих расходов). Это выше, отметила специалист, чем ставки по валютным депозитам в банках, которые сейчас редко превышают 1-2% годовых (хотя рублёвые вклады могут давать и 12-13%, но, безусловно, со своими рисками). Но есть нюанс. Чтобы просто «отбить» ту самую разницу в $20 000 между ценой покупки «на пике» и гипотетической ценой «на дне», сдавать квартиру по $300 придётся 5,5 лет (20000 / 3600 ≈ 5,55).

«То есть, — предупредила Литовская, — если через 5 лет будет очередное дно цен, а вам срочно понадобится вывести деньги, выйдет, что вы вообще ничего не заработали».

Даже если «дно» будет выше (например, $60 000 вместо $50 000), то почти 3 года аренды уйдут лишь на покрытие 10-тысячной «просадки» цены. В более длительной перспективе картина выглядит иначе. Если предположить, что квартиру сдавали 10 лет по $300 и продали на следующем «пике» за те же $70 000, то доход от аренды составит $36 000 (без учёта расходов). А вот те, кто купил на «дне» за $50 000, сдавал те же 10 лет и продал за $70 000, окажутся в большем выигрыше: те же $36 000 от аренды плюс $20 000 прироста стоимости. Итого — $56 000 за 10 лет. Годовая доходность в этом случае приближается к 7% (без учёта расходов и роста стоимости самой квартиры). Литовская подчеркнула, что её расчёты не учитывают затраты на амортизацию (ремонт, обновление мебели/техники), возможные простои квартиры без арендаторов, а также налоги (подоходный с аренды и налог на недвижимость). Все это будет снижать реальную доходность. Но и тут не обошлось без условностей. По мнению эксперта, рассуждать о доходности на 20 лет вперёд в белорусских реалиях «сложно». Нынешние «очень низкие» налоги на сдачу, субсидируемая коммуналка, относительная стабильность населения и, по её данным, дефицит государственного арендного жилья — всё это переменные, которые могут «существенно измениться». К слову, заявления чиновников об отсутствии в Минске свободных площадок под застройку вызвали опасения у некоторых белорусов. Мол, раз строить негде, значит, объёмы упадут, а цены взлетят. Однако, как пояснила Литовская, ситуация на самом деле сложнее, но паника преждевременна. Почему?